Foreclosure es un término muy popular en el mundo del Real Estate pero, ¿realmente conoces lo que significa y todo lo que involucra?. En esta ocasión te comentamos todo lo que debes saber acerca del foreclosure.

Primero lo básico, ¿Cuáles son las partes involucradas en la adquisición de una casa? Por supuesto, el comprador, que es quien da inicio al negocio por su deseo de comprar una propiedad y es quien realiza la oferta. El comprador puede hacer la compra con dinero propio o financiado, en este último caso la entidad bancaria sería el segundo involucrado. Luego tenemos al vendedor, que es la persona que sede los derechos sobre la propiedad, este puede ser una persona o empresa, y por último tenemos el bien en cuestión, que puede ser una casa, apartamento o propiedad comercial.

Normalmente cuando el comprador inicia el proceso de compra de la propiedad, solicita financiamiento al banco, y una vez culminado y aprobado este paso, se acuerda una fecha para el cierre del negocio, firma de los papeles y del préstamo, y es aquí cuando el comprador adquiere los derechos sobre el bien negociado y se compromete a pagar el monto financiado en cuotas, y a su vez, la entidad bancaria retiene la propiedad en garantía como seguro del pago del préstamo, esto es la hipoteca. 

Solo después de el proceso descrito anteriormente, podemos hablar de foreclosure. El foreclosure es un proceso legal en el que el dueño de una propiedad pierde los derechos sobre esta por incumplir en el pago de la hipoteca. En estos casos, cuando la persona no logra pagar el resto de la deuda o no vende la propiedad en un short sale, el bien se ofrece en una subasta de foreclosure, y si no se vende, pasa a ser propiedad de la entidad bancaria que otorgó el préstamo. Esto es debido a que el banco activa las clausulas del contrato firmado al momento del financiamiento, y asume la pérdida de dinero, pero se recupera al apoderarse del bien. En este sentido, podemos considerar que el foreclosure consta de 5 fases:

1- Pagos caídos, que es cuando el prestatario falla en los pagos del préstamo.

2- Aviso público o aviso de fallo, donde luego de un lapso de 3 a 6 meses de pagos caídos, la entidad publica un aviso en la Oficina de Registros del Condado, indicando que el comprador ha fallado en sus pagos.

3- Pre-foreclosure, que es un «tiempo de gracia» con una duración de 30 a 120 días, donde el propietario puede pagar la deuda o vender la propiedad en un short-sale.

4- Subasta, a laque se procede si el propietario no paga la deuda. En este caso el ente de financiamiento fijará una fecha para la venta de la propiedad en una subasta de foreclosure o foreclosure auction. En algunos estados el propietario puede redimirse si la casa aún no ha sido vendida.

5- Post-foreclosure, es lo que sucede si la propiedad no es vendida en la subasta. En este caso el inmueble pasa a ser propiedad de la entidad bancaria o Real Estate Owned, para ser vendida luego por un agente de bienes raíces.