Dando continuidad a lo que comentábamos en nuestro post anterior, luego de que se tiene la aprobación de Fannie o Freddy, es momento de saber qué factores de riesgo evalúan las entidades bancarias para decidir si otorgan o no el préstamo hipotecario. Recordemos que la decisión final no depende solo de los sistemas automatizados, estos solo funcionan como una referencia para el banco. Entonces ¿Cuáles son los factores de riesgos que evalúan las entidades bancarias? Podríamos dividirlos en 2 grupos, los factores relacionados directamente al crédito, y los no relacionados al mismo.

Factores de riesgo crediticio

Son los que se relacionan de forma directa con el crédito, y dentro de ellos se consideran el historial de crédito, para conocer qué tan bien el solicitante ha manejado los créditos anteriormente, las cuentas a plazos, como indicador de la capacidad del prestatario de administrar las deudas, cuentas morosas, un factor importante a evaluar, ya que permite saber los días de retraso en el pago de alguna deuda o compromiso. Otros aspectos a considerar son los registros públicos, foreclosures y collections, con los que se evalúan si hubo algún evento crediticio «despectivo», como bancarrotas, foreclosures, etc, y mientras más reciente sea, mayor impacto tendrá en la decisión del banco. Por último, se evalúan las solicitudes de crédito realizadas en los últimos 12 meses, mientras mayor sea la cantidad, mayor el riesgo que representa para la entidad bancaria.

Factores de riesgo no crediticio

Son los que no están relacionados de forma directa al crédito, pero que de alguna manera podrían afectan la decisión del banco, como la relación préstamo-valor, las reservas financieras líquidas, que son los activos que están disponibles para el prestatario después del cierre de un préstamo, propósito del préstamo, plazo del préstamo, tipo de ocupación, relación de deuda a ingresos, ya que mientras más baja es la relación deuda-ingresos del préstamo, menor es el riesgo. Otro factor importante es el tipo de propiedad, ya que el nivel de riesgo asociado a cada una de ellas es distinto dependiendo del número de unidades. También el número de prestatarios y el auto-empleo son factores que se evalúan, el primero porque si hay más de un prestatario se considera menos riesgoso, siempre y cuando todos los prestatarios tengan un buen historial crediticio; y el segundo porque los ingresos de quienes trabajan por cuenta propia suelen variar de un año a otro.

Habiendo expuesto los tipos de riesgos que evalúan las entidades bancarias, deberás saber qué es el reporte de crédito y su importancia, este será solicitado por el oficial de préstamo y combinará la información de las 3 agencias de crédito más importantes: Equifax, Experian y TransUnion. Pero ¿Cómo funciona este reporte y por qué es necesario?. En primer lugar, el reporte compila los puntajes dados por las 3 agencias mencionadas anteriormente, y el banco escogerá el puntaje intermedio. Mientras más alto sea el puntaje, mejores serán las opciones disponibles. Otro aspecto que debe ser reflejado en el reporte es la relación entre las deudas y el ingreso, la mayoría de las deudas del solicitante aparecerán en el reporte, y se prestará especial atención a los pagos mensuales de estas deudas. 

Además de lo anteriormente mencionado, la entidad bancaria deberá verificar toda la información suministrada por el solicitante, para esto, se le pedirá llenar el formulario 1003. Las respuestas a las preguntas del formulario ayudarána  determinar los documentos que debe presentar. Por lo general, estos documentos son:

– Comprobante de ingresos.

– Deudas no crediticias.

– Historial financiero.

– Si es dueño de vivienda, deberá presentar copia del seguro, registro de impuestos y de pagos de HOA, en caso de no tener hipoteca, y estado de cuenta de la hipoteca, copia de seguro/s y de pagos a HOA en caso de tener hipoteca.